201601.12
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LEGGE DI STABILITA’ 2016 Leasing per abitazione principale

LEGGE DI STABILITÀ 2016. Il “Leasing finanziario” per immobili da destinare ad abitazione principale

Con la presente s’intende offrire, in attesa degli adeguati approfondimenti e delle indicazioni che seguiranno, una mera segnalazione delle disposizioni di ordine civilistico introdotte dall’art. 1, commi 76 a 81, della legge di stabilità 2016, approvata definitivamente dal Senato ieri 22 dicembre e non ancora pubblicata in Gazzetta Ufficiale. Per quanto concernente i profili fiscali del medesimo intervento legislativo si rimanda alla relativa segnalazione in questo stesso CNN Notizie.

Il comma 76 definisce il contratto di locazione finanziaria come il contratto con cui il concedente (posizione che, sotto il profilo soggettivo, può essere assunta esclusivamente da banche o da intermediari finanziari iscritti nell’albo di cui all’art.106 del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385) si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile – da riservare ad abitazione principale – su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, il quale ne assume tutti i rischi, anche quelli relativi al perimento, e lo pone a disposizione di questi per un tempo specificato e verso un determinato corrispettivo commisurato al prezzo di acquisto o di costruzione, nonché alla durata del contratto. Il legislatore prevede altresì che, alla scadenza del contratto, l’utilizzatore abbia la facoltà di riscattare la proprietà del bene a un prezzo predeterminato.

Il comma 77 esclude i pagamenti relativi all’acquisto dell’immobile oggetto della locazione finanziaria di cui sopra all’esperimento dell’azione revocatoria prevista dal comma terzo dell’art. 67 legge fall.

Ai sensi del comma 78, in ipotesi di risoluzione del contratto generata dall’inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene, ma deve corrispondere all’utilizzatore la somma ricavata dalla vendita o dalla ricollocazione del bene avvenute a valori di mercato, deducendovi il montante dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo convenuto per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. Qualora la predetta somma sia inferiore a quella ricavata dalla vendita o da altra collocazione del bene come supra indicato, l’utilizzatore deve corrispondere la differenza al concedente.

Si puntualizza che nelle procedure di vendita e di ricollocazione del bene, il concedente deve attenersi agli obblighi di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore.

Ai commi 79 e 80 si disciplina il beneficio della sospensione del pagamento dei canoni.

Ove l’utilizzatore, dopo la stipula del contratto di locazione finanziaria, incorra in determinate difficoltà legate alla cessazione del rapporto di lavoro, può chiedere la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici, una sola volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi. In tal caso, la durata del contratto è prorogata di un periodo corrispondente a quello concesso per sospensione.

Con maggior dettaglio, il beneficio della sospensione testé descritto è subordinato al verificarsi, dopo la stipula del contratto, al verificarsi della cessazione del rapporto di lavoro subordinato non cagionata da risoluzione consensuale ovvero risoluzione per raggiunti limiti di età con diritto alla pensione di anzianità, da licenziamento per giusta causa o giustificato motivo o da dimissioni del lavoratore al di fuori dei casi di giusta causa. E’ previsto il medesimo beneficio anche qualora, dopo la stipula del contratto, l’utilizzatore incorra in ipotesi di cessazione del rapporto di lavoro rientrante nel numero 3) dell’art. 409 del codice di rito civile (id est, rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale, ed altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione d’opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, sebbene non a carattere subordinato), sempreché ciò non dipenda da risoluzione consensuale, recesso datoriale per giusta causa, ovvero recesso del lavoratore per giusta causa. Concluso il periodo di sospensione, il pagamento delle rate riprende secondo gli importi e con la periodicità originaria, sempreché le parti, addivenendo ad una rinegoziazione delle condizioni contrattuali, non si siano diversamente accordate; in caso di mancato ripristino del pagamento dei canoni periodici, si applicano le disposizioni concernenti la risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore.

Si precisa che la sospensione non determina l’applicazione di alcuna commissione o spesa d’istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

Il comma 81 estende al contratto di locazione finanziaria in discorso l’applicabilità del procedimento di convalida di sfratto di cui agli artt. 657 ss. cod.proc.civ.

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